ENERJİ İŞ SENDİKASI KADIN KOMİTESİ BAŞKANI AVUKAT SİNEM KAVAK /
Toplumun büyük bir kesimi tarafından kiraya ilişkin hususlar ve ilgili güncellemeler önem arz ettiğinden ve kiralara yansıtılabilecek maksimum %25 zam oranı 2024 Temmuz ayından itibaren son bulacağından ötürü işbu yazının kaleme alınması gerekmiştir. Kiraya ilişkin her şey detaylı bir biçimde açıklanmıştır.
Kira Kavramı
Taşınır veya taşınmaz bir malın veya hakkın sahibi, o malın kullanılmasını veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanılmasını bir başkasına bırakmayı; kullanıcının da buna karşılık şeyin sahibine bir bedel ödemeyi üstlenmesi kira ilişkisini oluşturur. Tüketilecek nesneler kiraya konu olamaz ancak, satım akdine konu olması mümkündür. Kiraya konu olabilecek nesneler, maddi olan şeylerdir.
Kira Türleri
Konut ve Çatılı İşyeri Kirası (TBK Madde 339-356)
Taşınmaz mal kiralarına konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin yasa hükümlerinin uygulanabilmesi için örtülü bir biçimde olmalıdır yani, üstü kapalı olmalıdır.
Her bina konut değildir. İmar hukuku yönünden bina zihinde canlananın yanında hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlanmıştır. Bu çerçevede hayvan barınakları da birer binadır.
Genel literatürdeki konut ise, zihinde canlanan ev apartman gibi yerler olarak nitelendirilmektedir.
İşyeri ise daha geniş kapsamlıdır. İş Kanunu’ nda işyeri “İşveren tarafından mal veya hizmet üretmek amacıyla maddi olan ve olmayan unsurlar ile işçinin birlikte örgütlendiği birim.” olarak tanımlanmıştır. Vergi Usul Yasasında ve Kat Mülkiyeti Yasası’ nda da benzer tanımlamalar vardır fakat, TBK’ nın kira ile ilgili bölümünde sözü edilen işyerinin gerçek veya tüzel kişilerin her türlü ticaret sanayi, tarım ve mesleki alanlarda faaliyetlerini yürüttükleri yer olarak adlandırılmaktadır.
Etrafı duvarla çevrili, üzeri açık; odun, kömür, kum depoları, araç sergi yerleri, hayvan satış yerleri gibi mekanların kira hukuku bakımından çatılı işyeri değil, arsa sayılması gerekmektedir.
Çatısız yerin kira ilişkisinin kurulmasından sonra çatılı hale dönüşmesi halinde kiranın genel hükümleri esas alınır. Örneğin arsa nitelikli yer kiraya verilip sonradan arsa üzerinde konut ve çatılı iş yeri oluşturulmuşsa arsa olarak değerlendirilmelidir. Binanın varlığı dikkate alınarak sözleşmede değişiklik yapılması halinde yeni ilişkide konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmalıdır. Fakat sözleşmede binaların sökülüp götürüleceği kararlaştırılmışsa taşınmaz arsa niteliğini korur ve genel kira kurallarının uygulanması zorunludur. Mülkiyet anlamında eklenti olan kısımlar da yapının aslına dahildir; örneğin, kiralananın deposu, kömürlüğü, otoparkı vs.
Barakalar ise geçici amaçla yapılan basit ve temelsiz yapılardır bu sebeple, taşınır mal niteliğinde değerlendirilir.
Büfeler temelli ve kalıcı olmamasına rağmen duvarları sağlam malzemeli ve üzerinde korunmalı çatı bulunduğundan çatılı işyeri kirası kapsamında değerlendirilmelidir ve genel hükümler değil özel hükümler uygulanmalıdır.
TBK Madde 339/2’ ye göre kamu kurum ve kuruluşlarına ait konut ve çatılı işyerleri sözleşmeleri hangi usul ve esaslar içinde kurulmuş olursa olsun, buna ilişkin tüm kira sözleşmelerinde, konut ve çatılı işyeri ile ilgili hükümlerin uygulanması gerekmektedir.
Ürün kirası ise ürün veren veya işletilen taşınmaz veya tesislerin ya da hakların kiralanmasına ilişkindir. Kiralananın ürün kirasına konu olabilmesi için, bunun donanımlı olarak kiraya verilmesi gerekir. İşletme ruhsatı alınmamış fabrika vb. yerler kiraya verilmişse bununla ilgili anlaşmada ürün kirası yerine genel kira hükümleri uygulanır.
Ürün kirasının bazı çeşitlerinde bedelin para olarak ödenmesi şart değildir. Kira bedelinin ürünle ödenmiş olması mümkündür. Marabacılık, ortakçılık, yarıcılık vs. katılmalı kira olarak tanımlanmıştır. Katılmalı kira ancak ürün elde edilen taşınmazlarla ilgilidir. Bir haktan dolayı oluşan ve verim hakları olarak ifade edilen kavram da ürün kirası kapsamında kalır.
İşletme hakkı da ürün kirasının özel bir türüdür. İşletmenin en önemli ve ayırıcı özelliği işleten tarafından üçüncü kişiye devredilmesidir.
Yargıtay özel dairesinin bir kararında akaryakıt istasyonunun işletilmesine ilişkin sözleşme, kira sözleşmesi değil işletme olarak nitelendirilmiş ve başka bir özel hukuk dairesinin kararında da işletme hakkının, ürün kirasının bir türü olduğu ifade edilmiştir.
Hayvan kirası da TBK Madde 367 vd. incelenmiştir. Kiralanan hayvanın taşınmazın kirasıyla bağlantılı olmaması lazım. Tarımsal amaçlı hayvan kirası söz konusu olduğu takdirde işletme sözleşmesinin konusu oluşur. Sadece çift tırnaklı geviş getiren hayvanlar hayvan kirasının konusu olabilir. Diğer hayvan çeşitleri genel kiraya ve tarımsal amaçla ürün kirasına konu olabilir.
Kira sözleşmesi ve kefalet konusu, içinde önemli uyuşmazlıkları barındırmaktadır. Kiracı lehine kefalet verilmişse kefil yönünden sorumluluk ancak ödenmeyen borçlara yönelik olabilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kefil aleyhine alacak davası açılabilirse de tahliye yönünden kefil aleyhine dava açılamaz.
TBK Madde 322’ ye göre kiracının kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği veya kullanım hakkını başkasına devredebileceği hususuna yasada yer verildiği halde kira ilişkisinin başkasına devri kiraya verenin yazılı rızasına bağlı kılınmıştır.
Alt kiracılık, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri kira genel kuralı niteliğinde yasada açıklanmıştır. Alt kiracılık TBK Madde 322’ açıklanmıştır. Sözleşme ile alt kira ilişkisi kurulması yasaklanabilir. Sözleşmeden bağımsız olarak da bazı hallerde kiraya verenin rızası olmadıkça alt kira ilişkisinin kurulamayacağına, yasal düzenlemede yer verilmiştir.
Alt kira ilişkisinin kurulması bazı koşullara bağlanmıştır:
· Alt kira ilişkisinin geçerli olabilmesi için alt kiracılık ilişkisinin kiraya veren yönünden zarar doğurmaması gerekmemektedir. Alt kira ilişkisinde taraflarda bir değişiklik olmamakla birlikte asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu devam etmektedir. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınan biçimden farklı şekilde kullanırsa kiraya verene karşı asıl kiracı gibi sorumlu olur, sorumluluktan kurtulamaz.
· Asıl kira süresinin dolması veya kiranın başka bir nedenle sona ermesi durumunda alt kira da sona erer. Alt kiranın akıbeti asıl kiranın akıbetine bağlıdır. Alt kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü asıl kiracı yönünden geçerli sayılmaz. Birden fazla alt kiracılık hatta zincirleme şekildeki alt kiracılık kurulması mümkündür.
Kirada kullanım hakkının devri kiracının sözleşmeden kaynaklanan hakkını tamamen veya kısmen başkasına kullandırmasıdır. Kiracının kiralananı kullanım hakkı devralan alt kiracıya geçer. Bu şekliyle alacağın temlikiyle benzerdir. Kullanım hakkının devamı asıl kira ilişkisinin akıbetine tabidir. Kira ilişkisinin devrinde ise koşulların varlığı halinde kiraya veren ve kiracı arasındaki sözleşme sona erdiği için devralan üçüncü kişi kiracı konumuna geçer ve sorumluluk ona ait olur.
Kirada ortaklık kiralananın birlikte işletilmesi veya kullanılmasıdır. Kiraya verenin rızası ile kiracının yanına ortak alması mümkündür. Kiraya verenin rızasının bulunmadığı durumlarda kiracının yanına ortak alması onu haksız işgalci durumuna sokacağı gibi kiracıyı da sözleşmeye aykırı davranan taraf durumuna sokar.
Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira ilişkisi kurulamaz. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, kiracının ölümü sonucu kiranın feshine sebep olmaz. Mirasçıların veya ortakların kiracılığı sürdürmesi mümkündür ve mirasçılar haksız işgalci durumunda olmazlar. Mirasın reddedilmesinin de bu durum üzerinde herhangi bir etkisi yoktur.
Kiralanana kiracı veya devir alan sıfatıyla girmiş olanlar veya işgal edenler hakkında mahkemede boşaltma davası açılabilir ve haksız işgalciler hakkında el atmanın önlenmesi bakımından idari yola başvurulabilir.
Ürün kirasında ise TBK Madde 366' ya göre kiraya verenin rızası olmaksızın kiracı, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanma ve işletme hakkını da devredemez.
Hayvan kirasında alt kira ve kullanım hakkının devri ile ilgili olarak yasada kiracıya hak tanınmamıştır.
Kira ilişkisinin devri açısından ise; devir sözleşmesinin geçerliliği devralan, devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılmış olması koşuluna bağlıdır. Kira ilişkisi ancak kiracı tarafından üçüncü kişiye devredilebilir ve devrin geçerli olabilmesi de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Kira sözleşmesinin devri kiracının kiracılığını üçüncü kişiye aktarıp aradan çekilmesidir ve bir taraf değişikliği meydana getirir.
İşyeri kirasının devrinde ise haklı bir neden olmadıkça kiralayanın rıza vermekten kaçınamayacağı hususu öngörülmüştür. Sözleşmenin devriyle birlikte devreden taraf yönünden sözleşme sona ermekle borçlarından kurtulmuş sayılır. Kiraya verenin olası hakları da gözetilmiştir ve sorumluluk sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süre ile devam edebilecektir.
Vergi kaçırmak amacıyla, düşük bedelli kira sözleşmesi akdedilmişse; muvazaa sebebiyle geçersizlik söz konusu olur. Taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinden doğan nispi hak, tapu siciline şerh ettirilebilir. Bunun yapılabilmesi için, taşınmazın tapuya kayıtlı olması ve taraflar arasında bir şerh anlaşmasının yapılmış olması gerekir. Şerhin etkinlik süresi sözleşmede belirtilebilir; fakat belirtilmemişse 5 yıldır. Şerhle beraber, kira sözleşmesinden doğan alacak hakkı, kuvvetlendirilmiş alacak hakkına dönüşür. Alt kiranın şerh edilebilmesi için, malikin yazılı izni gerekir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi
TBK Madde 347
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri
Kira süresinin sözleşme kurulurken belli olduğu sözleşmeler belirli süreli kira sözleşmeleridir. Belirli süreli bir kira sözleşmesi yapılmışsa, sözleşme, kural olarak sürenin dolması ile sona erer. Sözleşme, süreye bağlı olarak akdedildiği için, tarafların haklı bir sebep olmaksızın ve süre dolmadan sözleşmeyi sona erdirebilmeleri mümkün değildir.
Olağan Fesih-Olağanüstü Fesih
Doktrinde fesih yerine sözleşmeden dönme, iptal vs. gibi kavramların kullanılmamasının nedeni, kira sözleşmesinin sürekli borç doğuran bir sözleşme olmasıdır. Sürekli borç doğuran bir sözleşmenin sona erdirilmesi ya olağan fesih ya da olağanüstü fesih yoluyla olur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde olağan fesih mümkün değildir; zira bu sözleşmelerin olağan sona erme biçimi, sürenin dolmasıdır. Olağanüstü fesih ise, haklı sebeplerin varlığı durumunda her zaman mümkündür; sözleşme süresinin dolmasını beklemeye gerek yoktur.
İşbu belirli sürenin “1 yıllık süre”, “2024 yılı Ocak ayına kadar devam edecek.” gibi şekillerde kararlaştırılması mümkündür. Sözleşmenin bir başlangıç bir de bitiş tarihinin olması önemlidir. Süre açık veya örtülü bir şekilde kararlaştırılabilir olup genel hükümlerdeki irade uyuşmasına ilişkin esaslar burada da geçerlidir.
Şartları:
· Tarafların, sözleşmeyle belirli bir süre kararlaştırmaları veya kararlaştırmamakla beraber işin niteliğinden, sözleşmenin belirli süreli olduğu anlaşılmalıdır.
- Taraflar, kararlaştırdıkları sürenin dolması üzerine, başka bir şarta gerek olmadan, sözleşmenin sona ereceği hususunda anlaşmış olmalıdırlar. Demek ki, tarafların yalnızca süre kararlaştırmış olmaları yeterli değildir; bu süre sonunda bir şey yapmaya gerek olmadığını da bilmeleri gerekmektedir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
Bir kira sözleşmesi, yukarıdaki iki şarttan birini taşımıyorsa belirsiz sürelidir. Ancak bu hüküm, adi kiralar için geçerlidir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı genelde korunur fakat konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin de belirsiz süreli olarak yapılabildiğini belirtmem icap eder.
Belirsiz süreli olarak kabul edilen kira sözleşmelerinden bir tanesi de zincirleme kira sözleşmeleridir. Zincirleme kira sözleşmeleri, art arda yapılan kira sözleşmelerinden oluşur.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Özellikleri:
· Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, olağanüstü fesih her zaman mümkündür. Olağanüstü feshe, belirli süreli kira sözleşmelerinde de haklı sebeplerin var olması şartıyla gidilebilir.
· Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kanunun öngördüğü fesih dönemlerine ve sürelerine uymak kaydıyla, olağan fesih de mümkündür.
· Belirli süreli kira sözleşmelerinin olağan sona erme yolu, sürenin dolmasıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin olağan sona erme yolu ise fesihtir; zira bu sözleşmelerde süre belirlenmediği için, sürenin dolması beklenemez. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde, olağanüstü feshe de gidilebilir.
· Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde olağan fesih, kanunun öngördüğü fesih dönem ve sürelerine uymak kaydıyla yapılan fesihtir.
· Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, kural olarak olağan fesih yoluyla sona erdirilebilir; feshi olağan hâle getiren ise, onun haklı sebep olmadan, kanunda belirtilen fesih dönem ve sürelerine uymak kaydıyla gerçekleştirilmesidir.
· Belirli süreli kira sözleşmelerinin olağan sona erme biçimi sürenin dolması olduğu için; süre dolmadan önce fesih mümkün değildir. Bunun istisnası olağanüstü fesihtir. Olağanüstü fesih, gerek belirli süreli gerek belirsiz süreli kira sözleşmelerinde mümkündür; bu durumda, taraflardan en az birinin sözleşmeyi devam ettirmesi kendisinden beklenemez.
Fesih Dönemi
Olağan fesih hakkının kullanılabilmesi için sözleşmenin başlangıcından itibaren
hesaplanan döneme, fesih dönemi denir.
Fesih bildirimine göre; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun
bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. TBK Madde 328’ de kanun koyucu, fesih dönem ve sürelerine uyulmadan sözleşmenin feshedilemeyeceğini belirtmektedir.
TBK Madde 329’ a göre se taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında; taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Bu maddeye göre fesih dönemi altı ay; fesih bildirim süresi ise üç aydır. Sözleşme, altı ayın sonunda feshedilmek isteniyorsa; sözleşmenin karşı tarafına üç ay önceden fesih bildiriminde bulunmak gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken noktalardan birisi de, fesih döneminin sözleşmenin başlangıcından itibaren işlemeye başlamasıdır. Bu durum, taşınır ve taşınmaz yapı kiralarında geçerlidir.
Azami Süre Kaydı: Taraflar, sözleşmede “Bu sözleşme en geç Ocak 2024’te sonlandırılmak üzere kurulmuştur.” gibi bir azami süre kaydı belirlemişlerse sözleşmenin sona ereceği tarih belli olduğu için (Ocak 2024), bu sözleşmeleri belirli süreli olarak kabul etmektedir ancak, alışılagelmiş belirli süreli sözleşmelerden değildir. Taraflar, sözleşmeye “En geç … Tarihinde sona erecek; ama taraflardan her biri, bu tarihten önce de sözleşmeyi gerektiğinde feshetmeye yetkilidir.” gibi bir ibare ekleyebilirler. Bu durumda sözleşme, uygulanacak hükümler bakımdan, belirlenen en geç tarih gelinceye kadar belirsiz süreli; bu tarih itibariyle belirli süreli olarak kabul edilmektedir.
Asgari Süre Kaydı: Taraflar, sözleşmede “Bu sözleşme en erken … Tarihinde sona erdirilmek üzere kurulmuştur.” gibi bir asgari süre kaydı belirlemişlerse; sözleşme bu tarihten önce sona erdirilemez. Bu durumda sözleşme, asgari süre dolana kadar belirli süreli; asgari süre dolduktan sonra belirsiz süreli olarak kabul edilmektedir. Sözleşmeye “Sözleşme en erken … tarihinde, en geç … tarihinde sona erecektir.” gibi hem azami hem de asgari süre kaydı konulmuşsa; sözleşme, belirli süreli olarak kabul edilmektedir.
Uzama Kaydı: Taraflar, sözleşmede “Bu kira sözleşmesi … Tarihinde sona erecek; ancak bu tarihten en az bir ay önce fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde en fazla bir yıl daha uzayacaktır.” gibi bir ifadeye yer vermişlerse; burada aslolan, sözleşmenin devam etmesidir. Zira sözleşmenin sona erdirilebilmesi için, bir fesih bildiriminde bulunulması gerekmekte; devam etmesi için ise herhangi bir harekette bulunulması gerekmemektedir. İşte, bu şekilde art arda uzayıp giden (zincirleme) sözleşmelere belirsiz süreli sözleşmeler denir. Taraflar, aynı sözleşmede (zincirleme) “Bu şekilde en fazla beş yıl uzatılabilir.” gibi bir ifadeye yer vermişlerse; sözleşme ilk dört periyotta belirsiz, son periyotta ise belirli sürelidir.
Bildirimli Uzama Kaydı: Taraflar, sözleşmede “Sözleşme … Tarihinde sona erecektir; ama bu tarihten önce yapılacak tek taraflı bir bildirimle sözleşmenin süresinin uzatılması mümkündür.” gibi bir ifadeye yer vermişlerse; burada da aslolan, sözleşmenin sona ermesidir. Zira sözleşmenin sona erebilmesi için tarafların herhangi bir harekette bulunmalarına gerek yoktur. Buna mukabil, sözleşmenin devam edebilmesi için tek taraflı bildirim yapılması gerekmektedir. Bu sözleşmelere, opsiyon hakkı içeren sözleşmeler de denilmektedir ve bunların genellikle belirli süreli sözleşme oldukları kabul görmektedir. Bu zamana kadar söylediklerimiz, genel kira sözleşmesine ilişkin olmakla beraber; konut ve çatılı iş yeri kiralarının da belirli ya da belirsiz süreli olarak kurulabildiğini söylememiz icap etmektedir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları
“Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” (TBK m.347/1)
Belirli süreli bir kira sözleşmesinde süre dolduğunda sözleşme sona ermektedir ancak bu maddede, on beş gün önceden bildirimde bulunulmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılacağı ifade edilmiştir. Burada bildirimi kiracı yapacaktır. Ayrıca, buradaki on beş günlük süre, emredici bir süredir; bu nedenle o, ne uzatılabilir ne de kısaltılabilir. Bununla beraber, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde (fesih bildirim süresi) bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Bağlantılı Sözleşme: (TBK Madde 340) Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bu hüküm konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olup, kiracıyı koruma amacı güder ve literatürde bağlantılı sözleşme yasağı olarak adlandırılır. Bu sözleşmelerle ilgili olarak:
· Bağlantılı sözleşmenin tarafları kiracı, kiraya veren ya da bazen kiracı ve üçüncü kişi olabilmektedir.
· TBK m.340’ ın uygulanabilmesi için, konut ve çatılı iş yerine ilişkin bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir.
· Sözleşmenin, kira sözleşmesiyle bağlantılı olarak (sözleşmenin kurulmasına ya da yürütülmesine ilişkin) yapılması gerekir.
· Sözleşmenin, kiracının borç altına girdiği başka bir sözleşme (hukuki işlem) bulunması gerekir.
· Sözleşmenin, kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkili olmaması gerekir.
· Bağlantılı sözleşme, kiracı yararına olmamalıdır. Bazı istisnai durumlarda, sözleşmenin kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkisi olmasına rağmen, bu kullanımda kiracının bir menfaati olmayabilir. Bu durumda da bağlantılı sözleşme yasağı gereği, sözleşme geçersiz sayılmalıdır. Demek ki bir sözleşme, kira sözleşmesinin kurulmasına ya da yürütülmesine ilişkin olmakla beraber, kiracının menfaatine yönelik değilse ve onu borç altına sokuyorsa, bağlantılı sözleşme kapsamına girer ve geçersiz sayılır.
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı: Sözleşmede değişiklik yapma yasağı, kira bedelini kapsamaz; yani kira bedeli, günün koşullarına göre yeniden uyarlanabilir. TBK m.346’da da belirtildiği gibi kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu hüküm emredici niteliktedir ve yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulama alanı bulmaktadır. Yine ileride göreceğimiz üzere, taraflar, sözleşmede, kiraya verene, kanunda sayılmış tahliye sebepleri dışında bir sebebe dayanarak fesih hakkı tanırlarsa; bu fesih ve dayanılan tahliye sebebi geçersiz olur. Görüldüğü gibi, kiracıya getirilecek ödeme yükümlülükleri, kanunda düzenlenen hususlarla sınırlıdır; kanun koyucu, başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesine müsaade etmemiştir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi: Bir kira sözleşmesinde, kiracıyı sıkıntıya sokacak iki husus vardır. Bunlardan ilki, kiracının istemediği şartlarla sözleşmenin sona erdirilmesi; diğeri ise kiracının ödeme yükümlülükleri altına sokulmasıdır ki kanun koyucu da, bu iki noktaya temas etmiş ve böylece kiracıyı koruma altına almıştır. Söz konusu korumalar konut ve çatılı iş yeri kiralarıyla sınırlıdır. Kanun koyucu, içtihatlarla gelişmiş olan, özel bir kira bedeli belirleme usulü benimsemiştir. Bu sebeple taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilir; ancak serbestçe artıramazlar.
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (TBK Madde 344/1)
Kira bedelindeki 12 aylık TÜFE ortalaması yerine sabit oran olan yüzde 25 zam artışı miktarının, 1 Temmuz 2024’ te son bulacak olması bu yazıyı yazmamızı gerektirmiştir.
“Kira bedelindeki artış” dediğimize göre, tabanda ilk başta belirlenen kira bedeli vardır ve artış miktarı, bu bedel üzerinden yapılacaktır. Yasal kira artış oranından daha yüksek bir artırım kiracı tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Kiracı aleyhine getirilen hükümlerin kiracı tarafından kabul edilmiş olması hükmü geçerli kılmamaktadır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. (TBK Madde 344/3) Fakat 8 Haziran 2022 tarihinde TBMM Genel Kurulu tarafından kabul edilen 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmiş olup 2022 kira artış oranı düzenlenmektedir. Söz konusu hüküm ile kira artışı bakımından 2023 Temmuz'a kadar %25 olarak belirlenen sabit oran öngörülmektedir. Böylece kiralayan lehine, bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla kira artışı yapılması mümkün kılınmaktadır.
Kira bedeli, gerek Türk parasıyla gerek yabancı parayla belirlenebilir; eğer yabancı
parayla belirlenmişse, 5 yıl geçmeden değiştirilemez. Bunun istisnası aşırı ifa güçlüğüdür.
Kira Tespit Davası: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” (TBK m.345/1) Bu yüzden kira tespiti için, karşı tarafa ihtar çekilmesine veya haber verilmesine gerek yoktur; bununla beraber, bazı sınırlamalar bulunmaktadır:
· Somut olayda bir konut ve çatılı iş yeri kirasının olması gerekir; aksi takdirde kira tespit davası açılamaz.
· Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirası söz konusu ise, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olduğu tarih itibarıyla kira tespit davasının açılabilmesi mümkün değildir.
Kira tespit davası, iki ayrı şekilde açılabilir:
1)Taraflar, sözleşmeye kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm koymuş olabilirler. Böyle bir durumda, yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davasının açılabilmesi mümkündür. Mahkemenin vereceği hüküm, dolayısıyla yeni belirleyeceği kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
2)Taraflar, sözleşmeye bedelin artırılmasına ilişkin bir hüküm koymamışlarsa; kiraya verenin kira tespit davasını, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açması zorunludur. Kiraya veren, davayı açmamış olsa bile; eğer kiracıya bu davayı açacağını bildirmişse ,yazılı bildirim şart!, tespit davasının yeni dönemin sonuna kadar açılabilmesi mümkündür. Böyle bir durumda, kira bedeline ilişkin hüküm de kiracıyı yeni dönemin başlangıcından itibaren bağlar.
Kira Sözleşmesinin (Bedelinin) Uyarlanması: Kira bedelinin uyarlanması, gerek kiracı gerek kiraya veren lehine düşünülebilir. Ekonomide meydana gelen değişiklik hangi tarafın aleyhine ise, uyarlamayı o taraf isteyecektir. Uyarlama davalarının esası, TBK m.138’de düzenlenmiştir:
Aşırı İfa Güçlüğü: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse; borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Bu düzenleme, genel hükümlerde olduğu için; gerek adi kira sözleşmelerine gerek konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmelerine uygulanabilecektir. Uyarlama, genellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde istenir; zira belirsiz süreli kira sözleşmelerinde zaten sözleşmenin feshedilebilmesi imkânı vardır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, süre dolana kadar sözleşmeyle bağlı kalınacağı için; en azından, uyarlanmış şartlarla bağlı kalınmak amacıyla uyarlanma davası açılması tercih edilir. Tabi burada, sözleşme süresinin de uzun olması gerekir; zira kısa süreli sözleşmelerde uyarlama davası açmanın pek bir mantığı bulunmamaktadır. Ayrıca, kısa süreli kira sözleşmelerinde öngörülmeyen bir durumun da ortaya çıkması zordur.
Şartları:
· Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekmektedir. Bu olağanüstü durum kişisel değil sosyal ya da ekonomik boyutta olmalıdır.
· Olağanüstü olay, geleceğe ilişkin olmalıdır; dolayısıyla taraflar sözleşmeyi kurarlarken bu durumu öngörememiş olmalıdırlar.
· Bu olağanüstü olay yüzünden tarafların sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmeleri kendilerinden beklenememeli ve dürüstlük kuralına uygun düşmemelidir.
· Borçlu, borcunu ifa etmemiş olmalı ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Uyarlama davasını, gerek kiraya veren gerek kiracı açabilir. Ancak, kiraya verenin açacağı uyarlama davası, TBK m.344/3’te düzenlenmiş olan davadır. İşbu dava, 138. maddede düzenlenmiş olan uyarlama davasının kira sözleşmesine özgülenmiş bir biçimidir. Bu sebeple eğer uyarlama davasını kiracı açarsa 138. Madde hükümleri; kiraya veren açarsa, Madde 344/3 hükümleri uygulanır.
Uyarlama davası ile amaçlanan, sözleşmeyi uyarlamaktır; fakat sadece edimler arasındaki dengenin sağlanması, uyarlama davasının amacına ulaşabilmesi için yeterlidir. Örneğin; bedel tam olarak rayiç bedele çekilememiş olabilir; ancak yeni bedel hakkaniyete uygunsa, uyarlama amacı gerçekleşmiştir. Yani uyarlama davasının amacı, her iki tarafın da edimlerinin arasındaki oransızlığın tam olarak karşılanması değildir; burada önemli olan, hakkaniyetin sağlanmasıdır.
Uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda, borçlunun aşırı ifa güçlüğü sebebiyle sözleşmeyi sona erdirmesi de mümkündür. Bu hükmün (m.138) kira sözleşmelerine pek uygulanmadığını da hatırlatalım.
Kira Sözleşmesinin Tarafları ve Borçları
Kiraya Verenin Borçları
1) Kiralananın kiracıya teslim borcu
TBK m.301’e göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
Bu maddede teslimin amacı, mülkiyetin devri değil; malın kullanılmasını sağlamaktır. Teslime ilişkin bu hükmün kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir; zira bu hüküm emredici niteliktedir. Teslim borcunun üç ayrı alt borcu içerdiği kabul edilmektedir:
· Öncelikli ifa yükümlülüğü kiracınındır. Kira sözleşmesinde, kiraya veren, kiralananı, kira bedelinin ödenmesinden önce kiracıya teslim etmelidir; daha sonra da kiracı, kira bedelini ödemelidir.
· Kiraya veren, kiralananı, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek zorundadır. Kiraya veren, kiralananı, söz konusu şekilde teslim etmezse; duruma göre ayıp hükümlerinin ya da temerrüt hükümlerinin uygulanması gündeme gelebilir.
· Kiraya veren, kiralananı, sözleşme süresince kullanıma elverişli bir durumda bulundurmalıdır.
2)Kiracının Güvenliğini Sağlama Borcu
Bu borç epeyce kapsamlıdır; zira kiraya veren, yalnızca kiracının değil, onunla birlikte yaşayan kişilerin de güvenliğini sağlamak zorundadır. Bu güvenlik kapsamına sadece fiziksel güvenlik girmez; psikolojik sağlığı tehlikeye düşüren etkenler de girer. Kiraya verenin yükümlülüğünün bu kadar genişlemesinin sebebi, genel hükümlerden de hatırlanacağı üzere, üçüncü kişiyi koruyucu etkili sözleşmedir. Özellikle konut kiralarında sadece kiracının değil, onunla birlikte yaşayan aile üyelerinin de sorumluluğun kapsamına dâhil edilmesinde bu sözleşme oldukça etkilidir.
3)Vergi Yükümlülüklerine Katlanma Borcu:
Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortasına ilişkin ödemeler, araç kiralarında motorlu taşıtlar vergisi, zorunlu mali sorumluluk sigortası gibi ödemeler kiraya verene aittir; bununla birlikte, çevre temizlik vergisini kiracı öder; zira bu yükümlülük, kanunda ayrıca düzenlenmiştir.
Yan Giderlere Katılma Borcu
TBK m.303’e göre “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.”
Yan giderden kastımız, kiraya veren ya da üçüncü kişinin kiralananla bağlantılı edimleri ve bunların karşılığıdır. Mesela merkezî ısınma, merkezi sıcak su, güvenlik, bahçenin bakım giderleri vs. yan gider olduğu için; bunlara kiraya veren katlanacaktır. Buna karşılık, tüketim harcamaları (internet kulanım giderleri, telefon görüşmesi harcamaları, elektrik giderleri vs.) ile kiralananın tamiri, yenilenmesi ve bakımına yönelik olan harcamalar, yan gider niteliği taşımaz; dolayısıyla da kiraya verene yükletilemez. TBK m. 314’ e göre: “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”
Yine TBK m.315’e göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse; kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Görüldüğü gibi, kiracı tarafından yan giderlerin ödenmemesi, kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesine neden olabilmektedir. Ancak bu durumda kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi, kiracının yan giderleri özel bir sözleşmeyle yüklenmesine bağlıdır. TBK m.341’deki düzenlemeye göre ise: “Kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
Kira Sözleşmesinde Ayıba Karşı Tekeffül
Satış sözleşmesinde ayıba karşı tekeffülde de görüldüğü üzere; ayıba karşı tekeffül, ayıptan sorumluluk ve ayıba karşı sorumluluk ifadeleri aynı anlama gelmektedir.
Şartları-Türleri-Özellikleri:
1)Her şeyden önce, ortada bir ayıbın mevcut olması gerekir. Kiralanan şey, sözleşmede öngörülmüş olan kullanım için hiç veya önemli ölçüde elverişli değilse ve bu durum, kullanım değerini azaltıyorsa bir ayıptan bahsedilir. Hatırlanacağı üzere, bir ayıptan bahsedebilmek için, lüzumlu ya da vaat edilen niteliklerde bir eksiklik olması gerekiyordu. Dolayısıyla, bir kira sözleşmesinde ayıptan bahsedilebilmesi, kiralananın lüzumlu ya da vaat edilen niteliklerinde bir eksikliğin var olmasına bağlıdır. Kiralananda maddi, hukuki, ekonomik, manevi vs. bir ayıp söz konusu olabilir. Maddi ayıp, kiralananın fiziksel niteliklerinde meydana gelen eksikliklerdir. Misal; kiralanan konutta kedi, fare vs. bulunması, kiralanan arabanın çalışmaması veya lastiklerinin inik olması, kiralanan konutun ısınmaması vs. durumlarında bir maddi ayıp söz konusudur. Hukuki ayıp ise, hukuki sınırlama veya yasakların varlığı hâlinde ortaya çıkan ayıptır. Hukuki ayıp, uygulamada daha çok, kamusal sınırlamalardan dolayı ortaya çıkar. Mesela; kiralananda oturma ruhsatı bulunmuyorsa durum böyledir. Ekonomik ayıp ise, kiralanan şeyin kendisinden beklenen ekonomik menfaati (gelir) sağlayamaması durumunda söz konusu olur. Kiraya veren, kanunda belirtilen yükümlülüklere uymazsa, bir manevi ayıp da ortaya çıkabilir. Misal; kiracının üst kattaki komşusunun gece saat birde koşu bandıyla koşu yapması, kiraya verenin ya da yakınlarının kiracıyı taciz etmesi, apartmanda gürültü yapılması, kiraya verenin kiraya verdiği dairenin altına randevu odası açması ya da kebap dükkânı açarak kiralananı duman altında bırakması, kiraya verenin kiracının arabasını çizmesi vs. durumlarında manevi ayıptan bahsedilir.
2) Ayıp, aşikâr olmamalıdır.
Ayıp şayet aşikâr olursa ayıptan sorumluluk hâli ortadan kalkmaktadır.
3)Önemli ayıp-önemsiz ayıp
TBK m.304’te önemli ve önemsiz ayıp bakımından bir ayrım yapılmıştır. Buna göre:
• Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
• Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Buna göre; kiralanan, önemli bir ayıpla teslim edilmişse kiracı, borçlunun temerrüdüne ya da kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla teslimi hâlinde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Önemli ayıp, kiralananın öngörülen kullanma elverişliliğini ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde engelleyen ayıpken; önemsiz ayıp, kiralananın öngörülen kullanım elverişliliğini azaltmayan, azaltsa bile tamamen veya esaslı biçimde ortadan kaldırmayan ayıptır.
Kira sözleşmesinde hasarın ve yararın intikali mümkün değildir. Kira sözleşmesinde, satış sözleşmesinden farklı olarak, mülkiyet karşı tarafa geçmediği için, hasar ve yararın da karşı tarafa geçmesi mümkün değildir. Ayrıca bu noktada, ayıbın hangi anda çıktığının da bir önemi yoktur.
Kiracının gözden geçirme ve bildirim külfeti yoktur. Bununla beraber, TBK m.318 uyarınca “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
Eğer başlangıçtaki ayıp söz konusu ve kiracı da bu ayıbı bile bile sözleşme yapıp kiraya verene bildirmemişse; ayıptan doğan haklarından feragat etmiş sayılır. Kiracı, ayıptan doğan haklarını sözleşme devam ettiği sürece her zaman kullanabilir; bunun istisnasını ise dürüstlük kuralı oluşturur. Örneğin; bir kişi, ayıplı kiralananı uzun bir süre kullanıp, daha sonra ayıptan doğan haklarını kullanmak istemişse bu durum, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Zira bir maldaki ayıbı başlangıçta görüp, o malı kullanmaya devam eden kişinin, söz konusu ayıbı kabullendiği aşikârdır. Kira sözleşmesinde tazminat alacaklarının tâbi olduğu zamanaşımı süresi ise 10 yıldır.
Giderilmesi kiraya verene bırakılmış bir ayıbın olması gerekir. Kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi bakımından, ayıbın ne zaman ortaya çıktığının ve kiraya verenin kusurunun bulunup bulunmamasının bir önemi yoktur. Şayet kiracı kusurluysa, kiraya verenin ayıptan sorumluluğundan bahsedilemez.
Bakım giderleri kiracıya aittir. TBK m.317’ye göre, Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.
Ayıbın önemli olup olmaması, uygulanacak hükümler bakımından önem taşır. Bir kira sözleşmesinde, eğer başlangıçta mevcut olan bir ayıp söz konusu ve bu ayıp önemli bir ayıpsa kiracı, ya temerrüt hükümlerine ya da ayıptan sorumluluk hükümlerine başvurabilir. Ayıp önemsiz ise, yalnızca ayıptan sorumluluk hükümlerine başvurabilir.
Bununla beraber, sonradan ortaya çıkan (kiralananın tesliminden sonra) bir ayıp söz konusu ve bu ayıp önemli bir ayıpsa kiracı, ayıbın giderilmesini veya kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir ya da fesih yoluna gidebilir. Sonraki ayıp önemsiz ise kiracı, ayıbın giderilmesi ve bedelde indirim isteme haklarından birini kullanabilir.
Sorumluluk için kiraya verenin kusuru gerekmemektedir. Satış sözleşmesinde, ayıptan sorumluluk için satıcının kusuru aranmıyordu; zira kusur, tazminat sorumluluğunda aranır. Aynı kural, kira sözleşmesinde kiraya veren için de geçerlidir. Bir başka ifadeyle, kira sözleşmesinde kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi için kusuru gerekmemekte; ayıbın varlığını dâhi bilmesine gerek bulunmamaktadır.
Ancak bir ayıp, TBK m.316’daki şu yükümlülüklerin ihlalinden ya da diğer yan yükümlülüklerin ihlalinden kaynaklanırsa, kiraya veren, bu ayıptan sorumlu tutulamaz: Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Kira Sözleşmesinde Kiracı ve Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Hakları
Kira sözleşmesi yapılıp, kiralanan, kiracıya teslim edildikten sonra bir ayıp oluşursa, kiracı ve kiraya verenin hangi haklara sahip olduğunu irdeleyeceğiz. Ayrıca kira sözleşmesinde, hasarın intikali mümkün olmadığı için, ayıbın ne zaman ortaya çıktığının esasa ilişkin bir etkisi yoktur. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk, TBK m.305’ e göre;
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
Kira sözleşmesinde ayıptan doğan hakların kullanılmasının satış sözleşmesindekinden en önemli farkı, kira sözleşmesinde ayıptan doğan hakların kullanılmasındaki öncelik sonralık ilişkisidir. Ayrıca, kira sözleşmesinde ayıptan doğan fesih hakkı, kanun koyucu tarafından son çare olarak ve yalnızca önemli ayıp durumlarında kullanılabilir kabul edilmiştir. Yine ayıptan dolayı bir zarara uğranılması sonucundaki tazminat talebi, ayıptan doğan diğer seçimlik hakların kullanılmasına mani olmaz. Zaten kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılması, kişinin zararını karşılamaz; o yüzden, zararın karşılanması, seçimlik haklardan bağımsız olarak talep edilebilir.
Kiracının Seçimlik Hakları
1) Ayıbın giderilmesini isteme hakkı: Kira sözleşmesinde ayıptan doğan seçimlik hakların kullanılmasında bir öncelik-sonralık ilişkisi vardır. Bu öncelik-sonralık ilişkisi, ayıbın giderilmesini isteyen tarafın lehine düzenlenmiştir. Bu da demek oluyor ki, kiracının ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanabilmesi için, öncelikle ayıbın giderilmiş olmasını istemesi gerekir. Kiracı, ayıbın giderilmesini istedikten sonra ayıp giderilirse bir sıkıntı çıkmayacaktır; ancak giderilmezse, diğer seçimlik haklarını kullanabilecektir. Bu noktada ön şartımız, kiracının kiraya verenden ayıbın giderilmesini istemiş olmasıdır. TBK 305. Madde’ ye göre de öncelikle talep edilmesi gereken, ayıbın giderilmesidir. Ayıbın giderilmesinin şartlarını şu şekilde sıralayabiliriz:
· Kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasından sonra ortaya çıkan önemli veya önemli olmayan bir ayıbın varlığı gerekir.
· Ayıbı giderme yükümlülüğü, kiracıya ait olmamalıdır. Sorumluluk için kiraya verenin kusuru aranmaz. Eğer ayıp giderilirse kiracı, diğer seçimlik hakları kullanamaz. Ayrıca ayıbın giderilmesi talebi, tazminat talebine engel değildir.
2)Sözleşmeyi fesih hakkı: Kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasından (teslimden) sonra önemli bir ayıp ortaya çıkmış, bu ayıbın uygun bir sürede giderilmesi istenmiş fakat giderilmemişse, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının var olduğu kabul edilir. Feshin özelliği, sürekli borç doğuran sözleşmeleri ileriye etkili olarak sona erdirmesidir. Fesih hakkının kullanılabilmesi için bazı istisnai durumlarda,özellikle süre vermenin bir işe yaramayacağının açık olduğu durumlarda, kiraya verene süre vermeye gerek yoktur.
3)Ayıbı, kiraya veren hesabına gidererek, masrafı kira bedelinden indirme hakkı, hakkın niteliği ile ilgili şüpheler olmakla birlikte, uygulamada en kolay başvurulabilecek haktır.
4) Kira bedelinden indirim isteme hakkı: Ayıbın kiracı tarafından kiraya verene bildirilmesinden (kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden) ayıbın giderilmesine kadar geçen süre içerisinde, kiracının, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını talep edebilmesi mümkündür. Gerçekten de, TBK m.307’ye göre: Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Kira bedelinden indirim isteme hakkı sadece belirli süre aralığında kullanılabilmektedir. Ayrıca istenecek indirimin ayıpla orantılı olması zorunludur.
5)Kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkı: Satış sözleşmesinde satılandan farklı olarak, kira sözleşmesinde kiralananın her zaman benzerinin bulunması mümkün olmayabilir. Dolayısıyla kira sözleşmesinde, kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesi mümkünse bu hak kullanılabilir. Bir diğer deyişle, kiracının kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi hakkını kullanabilmesi için, bu durumun dürüstlük kuralları uyarınca kiraya verenden beklenebilir olması gerekir. Hakkın kullanılabilmesi için, malın aynısının olmasına gerek yoktur; benzerinin var olması yeterlidir.
6)Tazminat talep hakkı: Kiracının tazminat hakkını kullanabilmesi için, kiraya verenin kusurlu olması gerekir. Ayrıca kiracının talep edebileceği tazminat miktarı, uğradığı müspet zararla sınırlandırılmıştır. Bir diğer deyişle, tazminatın amacı, kiracının durumunun, ifa gereği gibi gerçekleştirilseydi hangi duruma gelecek idiyse o duruma getirilmesidir. Tazminat talep hakkının diğer seçimlik haklardan bağımsız olarak kullanılabilmesi mümkündür.
Kiraya Verenin Seçimlik Hakları
“Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.” (TBK m.306/3) Kanun koyucu, bu fıkrada nesne eksikliğinden kaynaklanan bir anlatım bozukluğu yapmıştır; bu bozukluk şu şekilde giderilebilir: “Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, kiralananı uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.” Aksi takdirde, “kiralanandaki ayıbı ayıpsız benzeriyle değiştirmesi” anlamı çıkar.
“Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.” (TBK m.306/4)
“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. (TBK m.301) Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin sözleşme süresi boyunca, kiralananı kiracının kullanımına uygun bulundurma borcu vardır ve bu borç, hiçbir şekilde değiştirilemez. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı bildiği hâlde kiracıdan gizleyebilir; bu şekilde gizlenmiş ayıplardan sorumluluğun kaldırılması da mümkün değildir. Yine TMK m.23 hükümleri gereğince, ortada aşikâr bir ayıp olsa dahi, kiraya verenin ayıptan sorumluluğu ortadan kalkmaz.
Kira Sözleşmesinde Zapta Karşı Tekeffül
Kira sözleşmesinde zapta karşı sorumluluk, TBK m.309’da düzenlenmiştir: Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Zapttan sorumluluğun da bir tür kusursuz sorumluluk olması sebebiyle, kiraya verenin sorumluluk için kusurlu olmasına gerek olmadığıdır. Ancak kusur, yalnızca doğrudan uğranılan zararlar bakımından aranmaz; dolaylı zararlardan sorumluluk için, kusurun varlığı gerekmektedir.
Şartları:
1) Kiralananın kullanımı, kiracıya bırakılmış olmalıdır.
Eğer kiralananın kullanımı, sözleşmenin başında kiracıya bırakılmamışsa, TBK m.112 hükümleri devreye girecektir. Bununla birlikte, kiralananın kullanımı kiracıya bırakıldıktan sonra, bir üçüncü kişi gelip bu kiralananda üstün bir hak iddia ederse, kiraya verenin zapttan sorumluluğu hükümlerine (m.309) gidilir.
2)Üçüncü kişi, kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan üstün bir hak ileri sürmelidir. Satış sözleşmesinde zapttan farklı olarak, kira sözleşmesinde bu üstün hak, dava yoluyla ileri sürülmelidir. Üstün hak, genellikle bir ayni haktır; ayni haktan kastımız, genellikle mülkiyet hakkı olmakla birlikte, kiracının kiralananı kullanımını engelleyecek nitelikte sınırlı ayni haklar da üstün hakkın konusunu oluşturabilir ve; dolayısıyla zapt hükümlerinin uygulanmasına neden olabilir. Örneğin; intifa ve özellikle oturma hakkında durum böyledir. Evini B’ye kiraya veren A’nın, bu evde oturma hakkının olduğunu iddia eden bir üçüncü kişinin ortaya çıkması durumunda zapttan sorumluluğunun gündeme geleceği apaçık ortadadır. Bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde geçit hakkının olduğunu ileri sürmesinde de durum aynıdır. Mesela C, ulaşmak istediği yola B’nin kiraladığı evinin bahçesinden geçemeden ulaşamadığını ve burada geçit hakkının olduğunu ileri sürüyorsa, kiraya veren A, zapttan sorumlulukla karşı karşıya kalabilecektir. Kiralanan üzerinde, bir üçüncü kişinin rehin hakkının olması durumunda ise zapttan sorumluluğun meydana gelip gelmeyeceği tartışmalıdır. Bu hak, kiracının hakkına, borç ödenmeyip de rehinli kiralananın satılması aşamasına kadar engel teşkil etmez. Tartışma da esas olarak bu ikili aşama yüzünden çıkmıştır. Şöyle ki, bazı yazarlar, rehinli kiralananın satılması aşamasında, kiraya verenin zapttan sorumlu tutulması gerektiğini, bazıları ise gerekmediğini söylemişlerdir. Bazen, komşuluk hakları da üstün hak niteliğine sahip olabilir. Üstün hak, kural olarak dava yoluyla ileri sürülür; ancak doktrinde, dava dışı bir yolla da ileri sürülebilir diyen yazarlar da vardır. Bu davanın türü, üçüncü kişinin ileri sürdüğü üstün hakka ve kiralananın niteliğine göre belirlenir. Misal; üçüncü kişi, kiralananda mülkiyet hakkının olduğunu ileri sürmüşse, açılacak dava, kiralananın taşınır ya da taşınmaz olmasına göre değişecektir. Üstün hakkın, kira sözleşmesinin yapılmasından önce mevcut olması gerekir.
3)Kiracı, kiralananda üçüncü kişinin üstün bir hakkı olduğunu bilmiyor olmalıdır. Eğer kiracı, kiralananda üçüncü bir kişinin üstün hakkı olduğunu biliyorsa, kiraya veren, bu durumu ,zapt sorumluluğunu, ayrıca üstlenmiş olmadıkça zapttan sorumlu olmaz. Kanun koyucu, kiracının bu durumu ,üçüncü kişinin kiralanan üzerinde üstün hakkının olduğunu, öğrendikten sonra kiraya verene derhal bildirmesi gerektiğini ifade etmiştir. Kiracının bu bildirimi yapması, kendisi için bir külfettir; bu yüzden kiracı bu bildirimi yapmazsa zapttan doğan haklarını kaybeder. Hâl böyle olmakla birlikte, kiracı bu bildirimi yapmazsa, kiraya verenin bu nedenle uğrayacağı zararlardan da sorumlu olur. Bu yüzden, kiracının bu bildirim külfetinin, yükümlülüğe doğru kayan bir yapısının olduğunu söyleyebiliriz.
Hükümleri ve Sonuçları:
Üçüncü kişi, kiralananda üstün bir hak ileri sürüp kiracıya dava açarsa, kiracının bildirimi üzerine, kiraya verenin bu davayı üstlenmesi gerekmektedir. Kiraya veren, bu davayı iki şekilde üstlenebilir:
1) Ya kiracıya karşı açılan davada onun yanında davaya katılır,
2) Ya da onun yerine geçip davayı kendisi yürütür.
Kiracı, üçüncü kişinin kendisine dava açtığını kiraya verene zamanında bildirmiş ve fakat kiraya veren gerekli pozisyonu almaktan kaçınmışa, davadan çekilebilir; zira bu davanın kiracıyı ilgilendiren ayni bir hak içeriği yoktur. Şayet üçüncü kişi, kiralananda ayni hak ileri sürüp kiracıya dava açar ve böylece kiracının kiralananı kullanma hakkını engellerse; onun bu yüzden uğramış olduğu zararları kiraya veren, zapttan sorumluluk hükümleri gereğince karşılamak durumundadır. Kiraya verenin ayrıca tazminat sorumluluğu için kusurlu olması şarttır.
1)Tam zaptın hüküm ve sonuçları: Kiralanan, üçüncü kişi tarafından tamamen zapt edilmişse; mesela üçüncü kişi, kiralananda mülkiyet hakkı iddia ederek kiracıya dava açmış ve bu davayı kazanmışsa, kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiracı, bu sona ermeden önceki ödediği kira bedellerini talep edemez. Bu bedelleri, kiralananı kullanma karşılığında ödediği için, geri talep edebilmesi de zaten mantıksızdır. Bununla birlikte, kiracı, kiralanana zorunlu ve faydalı nitelik taşıyan birtakım masraf yapmışsa ve bunları üçüncü kişiden talep edememişse; kiraya verenden bu masrafları talep edebilir.
2) Kısmi zaptın hüküm ve sonuçları: Kısmi zaptta, sözleşmenin sona erdirilmesi söz konusu değildir. Böyle bir durumda, kiraya veren, kiracının yalnızca kısmi zapt nedeniyle uğramış olduğu zararları karşılamak durumundadır ki bu zararlar da müspet zarar niteliği taşır. Kısmi zapt durumunda, kusur sorumluluğu söz konusu ve kiraya veren aleyhine kusur karinesi geçerlidir. Kiracı, kiralananın kısmi zapta uğrayacağını bilseydi böyle bir kira sözleşmesi yapmayacak idiyse, sözleşmenin feshini isteyebilir. Son olarak 310 ve 311. maddeye değinmemiz gerekmektedir.
Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması, TBK m.311’ e göre Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
El değiştirmeyle ilgili 310. Maddeye göre; Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Kiralananın el değiştirmesi durumunda, kiralananı devralanın sözleşmeye taraf olabilmesi için şu şartların/özelliklerin varlığı gerekmektedir:
1)Kiralanan üzerindeki mülkiyet hakkının, herhangi bir hukuki sebeple devredilmiş olması gerekir; ancak külli halefiyet bu devre dâhil değildir.
2)Kira sözleşmesi, el değiştirme sonucunda, kendiliğinden ve bütün olarak yeni malike geçer. Özellikle intifa, oturma ve üst hakkının elde edilmesi durumunda (ayni hak iktisabında) aynı sonuç, kıyasen uygulanmaktadır.
3)Yeni malik, eski malikin tâbi olduğu süre kadar, kira sözleşmesiyle bağlıdır. Bu noktada belki, TBK m.351’deki yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkının olduğu düşünülebilir; ancak bunun dışında, yeni malik, tam olarak eski malikin yerine geçtiği için, onun yükümlülüklerini aynen üstlenmiş olmaktadır. Bunun içindir ki yeni malik, eski malikin kendisine bıraktığı, kira alacağının fer’i durumundaki teminatlardan da yararlanabilir.
4) Kamulaştırma söz konusu ise, kiraya veren borcundan kurtulur; zira kamulaştırma, kiraya veren bakımından kusursuz imkânsızlık niteliğindedir. Ancak bu noktada, kiraya verenin kusursuzluğundan söz edilebilmesi için, kiralananın kamulaştırılacağını bilmemesi gerekmektedir; aksi hâlde, kusurlu addedilir ve tazminat sorumluluğu gündeme gelir.
5)Kira sözleşmesinin şerh edilebilmesi mümkündür ve bunun için kiracıyla kiraya veren arasında bir şerh anlaşmasının yapılması icap eder. Alt kira (kiracı, kirada oturduğu evi başkasına kiraya vermişse) söz konusu ise, şerh için malikin yazılı izni gerekir. Sözleşme şerh edilse bile kiralanan, kamulaştırmadan korunamaz.
Kiracının Borçları
Kira Bedelini Ödeme Borcu
1) Kira Bedelini Ödeme Borcu
Bir kira sözleşmesinde kiracının temel borcu, kira bedelini ödemektir. Bir başka deyişle, kira bedelini ödemek, kiracının asli edim borcudur. Bu borç, kiraya verenin kiralananın kullanımını sözleşme boyunca kiracıya bırakmasının karşılığını oluşturmaktadır. Taraflar, kural olarak, sözleşme kurulurken kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Kira bedeli, daima bir miktar paradan oluşur. Bu para, yerli ya da yabancı ülke parası olabilir. Paradan başka bir şeyin kira bedeli olarak ifa edilmesi durumunda, sözleşmenin niteliği değişir. Kira bedelini ödeme borcu para borcu olduğu için, götürülecek borç niteliğindedir; fakat bu durumun aksinin kararlaştırılması da mümkündür. Bu başlık altında bahsetmemiz gereken bir diğer mesele de, tarafların kira bedelinin posta havalesi ya da çekiyle ödenmesini kararlaştırmalarıdır. Bu durumda borç, kira bedelinin karşı tarafın hesabına geçtiği anda ifa edilmiş sayılır. Ayrıca, bu gibi durumlarda banka, ifa yardımcısı niteliğini taşır ve ifadaki gecikmelerden kiracı sorumlu olur. Kira parası ödeme borcunun doğabilmesi için, kiralanan şeyin kiracının kullanım alanına sunulmuş olması gerekir ki bu, karşılıklı borçların doğumuyla ilgili bir esastır. Ödeme zamanı, kural olarak sözleşmede belirlenir; belirlenmemişse, yerel âdete göre belirlenir. Bu noktada TBK m.314’e bakmak icap etmektedir:
“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Bu hüküm, düzenleyici bir hükümdür ve aksi kararlaştırılabilir; zaten günlük hayatta da aksi kararlaştırılmaktadır.
Kira bedelini ödeme borcunun doğması için, kiracının kiralananı kullanmış olması zorunlu değildir. Ancak dikkat edilmelidir ki, eğer kiracı, kiraya verenden kaynaklanan bir sebeple kiralananı kullanamamışsa, bu durum tamamen başka neticeye sebebiyet verir. Bizim burada bahsettiğimiz, kiracının kendisinden kaynaklanan sebeplerle kiralananı kullanmaması ya da kullanamamasıdır. Böyle bir durumda, kiracının kira bedelini ödemesi gerekir.
Kiracı
