Yılın ilk Enflasyon Raporu'nun yayımlayan TCMB, Ekonomik Görünüm bölümünde konut piyasasıyla ilgili değerlendirme yaparken, fiyatların ve kiraların düşmesine yönelik bir takım öneriler verdi.
Metinde kiralık konut arzının artırılması, sosyal konut uygulaması, hisseli kiracılık, konut sayısına göre kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi gibi öneriler dikkat çekti.
Rapordan öne çıkan değerlendirmeler ve öneriler şöyle:
- Reel konut fiyat artışı, 2022 yılı dördüncü çeyreğinde tarihi en yüksek seviyesine ulaşırken 2023 yılında bir miktar gerilemekle beraber OECD ülkelerinden ayrışmaya devam etmiştir.
"KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞ ENFLASYONU ETKİLEYEBİLMEKTEDİR"
- Konut piyasasının önemi 2023 Kahramanmaraş merkezli depremlerden sonra daha da artmıştır. Konut fiyatlarındaki artış hem kiralara yansıyarak hem de yaşam ve talep koşullarını etkileyerek dolaylı yollarla enflasyonu etkileyebilmektedir.
"KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞIN ENFLASYONA YANSIMASI ÇOK DAHA GECİKMELİ OLUYOR"
- TÜFE sepetinde ölçülen genel kira endeksine yansımanın yavaş gerçekleşmesinin sebebi meskenlerde devam eden kira sözleşmelerinin tipik olarak yılda bir kere güncellenmesi ve güncellenirken çeşitli sınırlara tabi olmasıdır. Dolayısıyla, konut fiyatlarındaki artışın enflasyona yansıması çok daha gecikmeli gelmekte ve konut fiyatları belirli bir seviyeye ulaştıktan sonra artmasa bile uzun bir süre enflasyonu etkilemeye devam etmektedir.
"KİRA SÖZLEŞMELERİ E-DEVLET ÜZERİNDEN YAPILACAK"
- Çeşitli ülkelerde hayata geçirilen kiralık konut piyasasına yönelik uygulamalar, bu piyasanın daha etkin yönetilebilmesi için bazı alt yapı ihtiyaçlarına işaret etmektedir. Günümüzde, kiralık konut piyasasının sağlıklı analiz edilebilmesi ve soruna yönelik etkin politikaların geliştirilebilmesi için elektronik alt yapıların mümkün olması bir fırsat olarak değerlendirilebilir. Bunun için tüm kiraların merkezi bir platform üzerinden takibinin sağlanması (sözleşmeler ve sözleşmeye konu olan konut özelliklerinin kayıt altına alınması), kiralamalarda belirli standartların belirlenmesi ve bunlara uyulmasının mecburi hale getirilmesi, kira piyasasının sağlıklı işleyişi için etki analizlerine
dayanan düzenlemelerin oluşturulmasına katkı sağlayabilir. Bu çerçevede, Hazine ve Maliye Bakanlığınca 2023-2025 dönemine ilişkin Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı kapsamında hazırlanan kira sözleşmelerinin e-Devlet Kapısı üzerinden düzenlenmesine ilişkin karar alınmıştır.
"KİRALIK KONUT ARZI ARTIRILMALI"
- Orta ve uzun vadede kiralık konut arzının planlanarak artırılması regülasyonların negatif etkileri göz önüne alındığında uygun bir çözüm olarak görülmektedir.
"KISA VADEDE KİRACILARI KORUYAN DÜZENLEMELER, UZUN VADEDE PİYASANIN ALEYHİNE SONUÇLAR VEREBİLİR"
- Halihazırdaki çalışmalar kiraların düzenlenmesine yönelik uygulamaların uzun vadede konut inşasını, konutların bakımını ve gayrimenkul yatırımlarını negatif etkilediğini belirtmektedir. Daha fazla regülasyon kiralık konut piyasasının daralması anlamına gelebilirken, daha az regülasyon kiracı güvensizliğini artırmaktadır (Haffner ve diğerleri 2008). Kholodilin ve Kohl (2023) Avrupa ülkeleri için yaptıkları çalışmada ikinci dünya savaşından günümüze kadar uzanan süreçte daha fazla kira kontrolü uygulayan ülkelerde kiralık konut sayısının azaldığını, konut sahipliği oranının ise arttığını göstermektedir. Bu bağlamda kısa vadede kiracıları koruyan düzenlemelerin uzun vadede kiralık konut piyasasının hilafına sonuçlar vermemesi için dikkatli şekilde uygulanması gerekmektedir.
SOSYAL KONUT SİSTEMİYLE İLGİLİ HOLLANDA VE İTALYA'DAN ÖRNEK VERİLDİ
- Ülke örnekleri incelendiğinde, kiralık konut piyasasına yönelik bir diğer uygulama çeşidinin “devlet destekli kiralık sosyal konut sistemi” olduğu görülmektedir. Örneğin, Hollanda’da kamunun sahip olduğu konut stoku, serbest piyasada oluşan kira düzeyine kıyasla daha uygun kiralarla çeşitli gelir gruplarına paylaştırılmaktadır. İtalya’da uygulanan benzer bir politikada ise sosyal konutların kiraları ihtiyaç sahiplerinin gelir düzeylerine uyumlu olarak belirlenmiş oranlarda sübvanse edilmektedir. Kamunun yanında özel sektörün de kiralanmak amacıyla konut inşa etmesi kiralık konut arzını artırmaya yönelik bir diğer adımdır.
SPK'YA BAĞLI ŞİRKETLERLE KURUMSAL KİRALAMA
- Konutların dünya örneklerinde izlendiği üzere bireysel yatırımcıların yanında özel sektör şirketleri tarafından da kiralanması, kurumsallaşmayı artıracak, kiraların takibini, düzenlenmesini ve vergilendirilmesini kolaylaştıracaktır. Bu şirketlerin sermaye piyasaları aracılığıyla halka açılmaları ve portföylerini çeşitlendirmeleri bireysel yatırımcıların konut kiralarken karşı karşıya olduğu riskleri düşürecek, katılımcılara düzenli nakit akışı sağlarken kiracılara da tasarruf oranları düşük olsa dahi kira piyasasındaki şoklardan korunma imkânı tanıyacaktır.
HİSSELİ KİRACILIK UYGULAMASI
- Kâr amacı gütmeyen kurumların ya da kurumsal yatırımcıların özellikle konut fiyatlarının yüksek seyrettiği büyükşehir merkezlerinde hisseli kiracılık uygulamasını başlatması özellikle birikim düzeyi yetersiz hane halklarının konut piyasasına girebilmesine imkân sağlayabilecektir. Örneğin Londra’da ilk defa konut sahibi olacaklar “shared ownership” adı verilen programlara dahil olarak ilk konutlarının en az yüzde 25’ini satın alabilmekte geri kalan hisse için kira ödeyebilmekte, ilerleyen zamanlarda evin geri kalan hissesini de satın alabilmektedirler.
KONUT SAYISINA GÖRE KADEMELİ VERGİLENDİRME VE BOŞ KONUT VERGİSİ
- Yapılacak yasal düzenlemelerle sahip olunan konut sayısına göre kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi, düzenli gelire sahip çalışanlara yönelik uzun vadeli, değişken faizli ya da eşik bir ücrete endeksli, ödeme esnekliğine sahip konut kredisi modelleri ve konut alımlarında sağlanacak kredilerin hane halkının sahip olduğu konut sayısına göre değişen faizle sağlanması talep yönlü düzenlemeler olarak öne çıkmaktadır. Örneğin, bu kapsamda, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından halihazırda en az bir konuta malik olan tüketicilere yönelik azami kredi tutarının azaltılarak uygulanması yönünde adımlar atılmıştır.
"YÜZDE 25 KURALININ UYGULANMA ORANI DÜŞÜK"
- Ülkemizde kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan uygulama 2024 yılı temmuz ayında sona erecektir. PÖS verileri, bu kısıtla uyumlu şekilde kira güncellenmesi oranının oldukça düşük olduğuna işaret etmektedir.
ÖZEL SEKTÖRE ARZ YÖNLÜ DESTEKLERLE BERABER SOSYAL KONUT İNŞASI
- Gelir gruplarına göre konut sahiplik oranı incelendiğinde, son yıllarda konut sahiplik oranının alt gelir gruplarında düşük seviyelerde olduğu görülmektedir. Konut sahipliğini artırmak için konut arzının sekteye uğramaması, kalıcı fiyat istikrarının sağlanması ile beraber özel sektöre sağlanacak arz yönlü desteklerle beraber sosyal konut inşasının devam etmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
